Tempo de leitura
2 minutos
Data de publicação
03.06.2025
Você já deve ter escutado frases como: “O mercado imobiliário está em uma bolha!” ou “Imóvel está caro demais, vai estourar logo!”. Mas... será mesmo?
Neste artigo, vamos destrinchar o conceito de bolha imobiliária, analisar os preços dos imóveis no Brasil e entender se estamos diante de uma especulação perigosa — ou apenas de um ciclo natural de valorização. Spoiler: depende da região.
Antes de tudo, é importante entender o que caracteriza uma bolha imobiliária.
Uma bolha ocorre quando o preço de um ativo — no caso, um imóvel — sobe de forma descolada do seu valor real, ou seja, do custo de produção somado à margem de lucro razoável do mercado.
Esse tipo de distorção geralmente é causado por euforia ou especulação: as pessoas compram ativos acreditando que sempre irão se valorizar, sem base real para isso. Quando a realidade bate à porta, os preços despencam. Foi o que aconteceu, por exemplo, com a crise imobiliária nos EUA em 2008.
Mas nem todo aumento de preço é uma bolha.
Nos últimos anos, o azeite de oliva disparou de R$ 10 para até R$ 60 em algumas prateleiras. Isso significa que existe uma bolha do azeite? Não. O que houve foi uma queda na produção global, o que pressionou os preços naturalmente.
O mesmo raciocínio se aplica aos imóveis: aumentos de preço podem ser justificados por custos crescentes e escassez de oferta.
Vamos aos fatos. O mercado imobiliário brasileiro, especialmente em regiões como Santa Catarina, tem apresentado aumentos expressivos de preço. Isso levantou suspeitas: há uma bolha?
A resposta mais precisa é: na maioria dos casos, não.
Os dois principais custos da incorporação imobiliária são:
Além disso, existe um fator ainda mais decisivo: o preço dos terrenos.
Você provavelmente conhece alguém que comprou um terreno e vendeu poucos anos depois por 3x, 5x, até 10x o valor. Isso não é incomum — principalmente em cidades onde a demanda por moradia cresceu muito rápido, como Florianópolis, Balneário Camboriú e São Paulo.
O resultado? As incorporadoras repassam esse custo ao consumidor final. E isso explica por que o preço dos imóveis sobe: não por especulação descontrolada, mas por custo real.
Sim, em pontos muito específicos.
Em algumas regiões emergentes, onde o desenvolvimento ainda não justifica o preço cobrado, vemos imóveis sendo vendidos a valores muito acima do razoável. Isso acontece quando o mercado aposta que determinada área vai se valorizar no futuro — mesmo sem base concreta no presente.
Esse tipo de aposta pode inflar artificialmente os preços e criar bolhas localizadas, principalmente em cidades pequenas onde o valor de construção ainda é baixo, mas o preço de venda se aproxima de capitais desenvolvidas.
Se esse é o caso da sua cidade, comente abaixo! 👇
Vamos simplificar: para construir um prédio com 100 unidades, você precisa de 1 ou 2 terrenos. A valorização de apenas dois terrenos impacta o preço de 100 apartamentos.
Como o número de terrenos disponíveis não aumenta, especialmente em regiões urbanas ou ilhas como Florianópolis, a lógica da oferta e demanda se impõe. Quanto mais gente quer morar em um lugar com pouco terreno disponível, mais caro ele vai ficar.
Em Floripa, por exemplo:
Resultado: os terrenos se tornam cada vez mais escassos — e mais caros. E isso não é uma bolha, é pura pressão de mercado.
Para entender o que seria uma bolha real, vale olhar o caso americano em 2008.
Lá, o mercado foi inflado por:
Quando o castelo de cartas caiu, o mercado colapsou, milhões perderam imóveis e bancos quebraram.
No Brasil, ao contrário, o crédito ainda é difícil, caro e bem regulado — o que impede um colapso semelhante.
Depende. No geral, não vivemos uma bolha imobiliária no Brasil.
O que temos é uma valorização natural impulsionada por aumento de custos (materiais, mão de obra e terrenos), especialmente em cidades com alta demanda e pouca oferta de terra.
Por outro lado, há sim bolhas localizadas em regiões onde o preço não se justifica pela estrutura ou demanda atual.
📌 Dica final: se você está pensando em investir ou comprar um imóvel, avalie sempre:
1. Como saber se uma região está em bolha imobiliária?
Compare o preço de venda com o custo de construção + terreno. Se estiver muito acima e sem justificativa real, pode ser especulação.
2. O que impacta mais o preço de um imóvel: terreno ou construção?
O terreno, principalmente em regiões urbanas, é o maior vilão da valorização acelerada.
3. Vale a pena investir agora no mercado imobiliário?
Sim, especialmente em regiões com alta demanda e oferta limitada. Mas atenção a promessas de valorização sem base concreta.
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